Kat karşılığı inşaat, arsa sahibinin arsasını bir müteahhide vererek karşılığında inşa edilecek binadan belirli sayıda bağımsız bölüm aldığı bir modeldir. Nakit ödemeden mülk geliştirmenin en yaygın yoludur; ancak doğru kurgulanmadığında ciddi riskler taşır. Aşağıda süreci ve dikkat edilmesi gereken her noktayı madde madde özetledik.
Süreç Adım Adım
- Arsa değerlemesi ve imar incelemesi: Arsanın konumu, emsal (imar hakkı) ve gelir potansiyeli analiz edilir.
- Paylaşım oranının belirlenmesi: Taraflar, hangi bağımsız bölümün kime ait olacağını müzakere eder.
- Sözleşmenin noterde düzenlenmesi: Resmi şekil şartı gereği sözleşme noterde yapılır.
- Ruhsat ve proje süreci: Belediye onayları, mimari ve statik projeler hazırlanır.
- İnşaat ve teslim: Yapı tamamlanır, iskan (yapı kullanma izni) alınır ve bağımsız bölümler teslim edilir.
Paylaşım Oranını Etkileyen Faktörler
- Arsanın konumu ve bölgenin değer artış potansiyeli
- İmar emsali ve inşa edilebilecek toplam alan
- Projenin tahmini satış geliri
- İnşaat maliyeti ve piyasa koşulları
- Arsanın nakit (peşin) değeri
Sözleşmede Olmazsa Olmazlar
- Noterde düzenleme: Adi yazılı sözleşmeler geçersiz sayılabilir; mutlaka noter huzurunda düzenleme şeklinde yapılmalıdır.
- Tapuya şerh: Sözleşme tapu kütüğüne şerh edilerek üçüncü kişilere karşı korunmalıdır.
- İskan / anahtar teslim şartı: Müteahhide devredilecek payın bir kısmı iskan alınma şartına bağlanmalıdır.
- Gecikme tazminatı ve cezai şart: Teslim gecikirse uygulanacak yaptırımlar açıkça yazılmalıdır.
- Bina tamamlama sigortası: İnşaatın yarıda kalma riskine karşı önemli bir güvencedir.
2026 Güncel: 16 Mayıs 2025 tarihli Yargıtay İçtihadı Birleştirme Kararı sonrasında, tüm tapuların başlangıçta müteahhide devredildiği sözleşme yapıları arsa sahipleri için daha riskli hale gelmiştir. Tapu devir takviminin dikkatle kurgulanması artık çok daha önemlidir.
Sık Yapılan Hatalar
- Sözleşmeyi noter onayı olmadan, adi yazılı yapmak
- Paylaşım oranını yazıp, hangi dairenin kime ait olduğunu belirtmemek
- Gecikme ve cezai şart maddelerini atlamak
- Tapu devir takvimini güvenceye bağlamamak
- Standart bir taslağı projeye özel uyarlamadan kullanmak
Hem Uygulama Hem Danışmanlık
SAVTAŞ İnşaat olarak yalnızca kat karşılığı projeleri hayata geçirmiyor; sürecin başından sonuna hukuki ve profesyonel danışmanlık desteği de sunuyoruz. Arsanızın potansiyelini doğru değerlendirelim, sözleşmenizi güvenle kurgulayalım.
İletişime Geçin →
Bu içerik genel bilgilendirme amaçlıdır. Her projenin koşulları farklıdır; süreçlerde profesyonel ve hukuki destek almanızı öneririz — bu desteği SAVTAŞ olarak sağlayabiliriz.
Revenue-sharing construction is a model in which a landowner gives their land to a contractor and, in return, receives a certain number of independent units from the building to be constructed. It is the most common way to develop property without paying cash — but it carries serious risks if not structured correctly. Below we summarise the process and every key point, item by item.
The Process, Step by Step
- Land appraisal and zoning review: The location, floor-area ratio and revenue potential are analysed.
- Setting the sharing ratio: The parties negotiate which unit will belong to whom.
- Notarial execution of the contract: By legal requirement, the contract is drawn up before a notary.
- Permits and project design: Municipal approvals, architectural and structural projects are prepared.
- Construction and delivery: The building is completed, the occupancy permit obtained, and units delivered.
Factors Affecting the Sharing Ratio
- Location and the area's value-growth potential
- Zoning ratio and total buildable area
- The project's estimated sales revenue
- Construction cost and market conditions
- The land's cash (upfront) value
Contract Essentials
- Notarial deed: Privately written contracts may be void; it must be executed before a notary.
- Title annotation: The contract should be annotated on the land registry to protect against third parties.
- Occupancy / turnkey condition: Part of the contractor's share should be tied to obtaining the occupancy permit.
- Delay compensation and penalty clauses: Sanctions for late delivery must be stated clearly.
- Building completion insurance: An important safeguard against the construction being left unfinished.
2026 Update: Following the Turkish Court of Cassation's unification ruling of 16 May 2025, contract structures transferring all titles to the contractor at the outset have become riskier for landowners. Carefully structuring the title-transfer schedule is now far more important.
Common Mistakes
- Signing the contract privately, without notarial form
- Stating the ratio but not specifying which unit belongs to whom
- Skipping delay and penalty clauses
- Failing to secure the title-transfer schedule
- Using a standard template without tailoring it to the project
Both Execution and Consultancy
At SAVTAŞ Construction we do not only deliver revenue-sharing projects; we also provide legal and professional consultancy from start to finish. Let us assess your land's potential and structure your contract with confidence.
Get in Touch →
This content is for general information only. Every project differs; we recommend professional and legal support throughout — and SAVTAŞ can provide it.
البناء بنظام المشاركة هو نموذج يقدّم فيه مالك الأرض أرضه لمقاول، ويحصل في المقابل على عدد معيّن من الوحدات المستقلة من المبنى الذي سيُنشأ. وهو الطريقة الأكثر شيوعاً لتطوير العقار دون دفع نقدي — لكنه يحمل مخاطر جدية إن لم يُهيكل بشكل صحيح. فيما يلي نلخّص العملية وكل نقطة مهمة، بنداً بنداً.
العملية خطوة بخطوة
- تقييم الأرض ومراجعة التنظيم العمراني: تحليل الموقع ونسبة البناء وإمكانات العائد.
- تحديد نسبة المشاركة: يتفاوض الطرفان حول الوحدة التي ستعود لكل منهما.
- تحرير العقد لدى كاتب العدل: يُحرَّر العقد رسمياً لدى كاتب العدل حسب الشرط القانوني.
- التراخيص وتصميم المشروع: تُجهَّز موافقات البلدية والمشاريع المعمارية والإنشائية.
- البناء والتسليم: يكتمل المبنى ويُستخرج تصريح الإشغال وتُسلَّم الوحدات.
العوامل المؤثرة في نسبة المشاركة
- الموقع وإمكانية ارتفاع قيمة المنطقة
- نسبة البناء وإجمالي المساحة القابلة للبناء
- إيراد المبيعات المتوقع للمشروع
- تكلفة البناء وظروف السوق
- القيمة النقدية (الفورية) للأرض
أساسيات العقد التي لا غنى عنها
- التحرير لدى كاتب العدل: قد تُعدّ العقود المكتوبة بشكل عادي باطلة؛ يجب تحريرها لدى كاتب العدل.
- التأشير على السجل العقاري: يجب التأشير على العقد في السجل العقاري للحماية من الغير.
- شرط الإشغال / التسليم الجاهز: يجب ربط جزء من حصة المقاول بالحصول على تصريح الإشغال.
- تعويض التأخير والشرط الجزائي: يجب كتابة عقوبات التأخير بوضوح.
- تأمين إتمام البناء: ضمان مهم ضد ترك البناء غير مكتمل.
تحديث 2026: بعد قرار توحيد الاجتهاد الصادر عن محكمة التمييز التركية بتاريخ 16 مايو 2025، أصبحت هياكل العقود التي تُنقَل فيها جميع السندات إلى المقاول في البداية أكثر خطورة على مُلّاك الأراضي. لذا أصبح تنظيم جدول نقل الملكية بعناية أكثر أهمية.
أخطاء شائعة
- توقيع العقد بشكل عادي دون التحرير الرسمي لدى كاتب العدل
- ذكر النسبة دون تحديد الوحدة العائدة لكل طرف
- إغفال بنود التأخير والشرط الجزائي
- عدم تأمين جدول نقل الملكية
- استخدام نموذج قياسي دون تكييفه مع المشروع
التنفيذ والاستشارة معاً
في SAVTAŞ للإنشاءات لا ننفّذ مشاريع المشاركة فحسب؛ بل نقدّم أيضاً الاستشارات القانونية والمهنية من البداية إلى النهاية. دعنا نقيّم إمكانات أرضك ونهيكل عقدك بثقة.
تواصل معنا →
هذا المحتوى لأغراض المعلومات العامة فقط. كل مشروع يختلف؛ نوصي بالحصول على دعم مهني وقانوني طوال العملية — ويمكن لـ SAVTAŞ تقديمه.